Riksdagshuset borde ha sett ut så här
augusti 14, 2010
Riksbanken subventionerar lån med 1% ränta
augusti 22, 2010

Stresstester och fastighetsbubblan i Sverige

Det är lärorikt att läsa CEBS (Committee of European Banking Supervisors) utredning kring stresstesterna för bankerna. I testet utför de för varje specifikt land två olika makroekonomiska scenarier för fastighetsmarknaden. Ett mer normalt läge och ett läge med lite rödare siffror.

Sverige har bedömts betydligt mildare när de kalkylerat med riskerna för lägre priser på fastighetsmarknaden. Riskerna beräknas som lägre trots att svenska fastigheter har ökat markant under de senaste åren. Bolåneräntorna är klart lägre än i de flesta andra europeiska länder och även kraven på kontantinsats har fram tills nu varit lägre.

Gigantisk bostadsbubbla?
Den ansedda tidningen Economist hade en artikel i juli 2010 där de skrev att svenska hus priser var övervärderade med 39,4%. Enligt Economist var det bara Hongkong, Australien och Spanien som hade högre värderad fastighetsmarknader än Sverige. Kina har en övervärdering på 17,1% – samtidigt som det finns beräkningar baserade på elförbrukningen som visar att det finns 64,5 miljoner tomma lägenheter och hus i Kinas stadsområden! Problemet är spekulation vilket nyligen bekräftades av landministern Xu Shaoshi som kommenterade att den kinesiska regeringen kommer att kyla av fastighetsmarknaden.

Detta sammantaget indikerar att det kan bli stora prisfall framöver. Det är synd att statistiken som presenteras i Sverige till stor del kommer från mäklarstatistik som är missvisande. Det kommer bli intressant hur fastighetsmäklarna kommer att presentera sin statistik framöver och vilka baser de kommer använda för sina beräkningar. De brukar vara rätt kreativa och få okritiskt utrymme i Dagens Industri. De kommer väl hitta någon liten grupp där prisfallet inte syns pga litet utbud eller ändra beräkningsgrunderna. Kanske börjar de räkna med basen 1981 – då kan man ju ändå hävda att priset har gått upp även om priset skulle gå ner lavinartat. Men nu skulle jag inte skriva om mäklarstatistik utan om stresstesterna.

Benchmark scenario

Enligt benchmark scenariet kommer värdet på svenska kommersiella fastigheters värde i Sverige beräknas i vara oförändrat under 2010 och minska med -2,5% under 2011.

Sverige får i stresstesterna  en betydligt bättre värdering av den svenska bostadsmarknaden än andra länder. Värdet på svenska bostadsfastigheter ÖKAR med 5.0% under 2010 dvs vi har inte fått några sänkta priser ännu enligt de teoretiska beräkningarna.

Under 2011 räknar Finansinspektionen alltså med oförändrade priser på fastighetsmarknaden trots att riskbanken aviserat ränteökningar.  Reporäntan höjs gradvis och Riksbankens prognos är att reporäntan närmar sig 3% i mitten av 2012.

Som jämförelse i Spanien, där de haft en bostadsbubbla, räknar de i det enklare scenariot med en minskning med bostadspriserna 3,8 under 2010 och ytterliggare minskning med 5.2% under 2011. Skillnaderna mellan hur de olika länderna räknar blir enorma.

Om Sverige befinner sig i en bostadsbubbla så borde det vara en bli en betydligt större minskning under 2011 – fast det är klart politikerna vill väl inte att förväntningarna ska göra att priserna minskar. Fastighetspriserna skall till varje pris hållas upp med ränteavdrag och slopad fastighetsskatter. När vi dessutom har en låg ränta är alla lyckliga. Riksbankschefen själv säger i en chat från 1:a juli i år att en normal räntenivå vid normala tider är ungefär 4%.

I ett worst case scenario  (adverse=skadligt)

I ett worst case scenario räknar de olika ländernas tillsynsmyndigheter med en sämre konjunkturnedgång. I detta scenariot gör finansinspektionen bedömningen att värdet på svenska kommersiella fastigheter minskar med 12,5% under 2010 och -15% under påföljande år. Värdet på svenska bostadsfastigheter minskar -7.5% under 2010 och med -12.5% under 2011. Skulle det minska med de här siffrorna så är det fortfarande betydligt lägre än vad the Economist uppskattar att övervärderingen ligger på dvs 39,4%.

Som jämförelse räknar den spanska tillsynsmyndigheten med att värdet på kommersiella fastigheters minskar med mer än dubbelt så som i Sverige i ett värsta scenario. I  Spanien gör de riskbedömningar utifrån att dessa fastigheter minskar med -35% under 2010 och -30% under 2011. Bostadspriserna räknar de med mindre minskningar dvs -8,8% under 2010 och -15,2% under 2011. Tänk då på att Spaniens marknad redan har haft en nedgång. Skillnaderna hur olika länder räknar varierar i en väldigt hög grad.

Det är mot denna bakgrund som pressmeddelandet ”Nya lån bör inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde” som kom från Finansinspektionen tidigare i somras bör ses. Risken för ett fall på fastighetsmarknaden utgör ett allvarligt hot mot Sveriges ekonomi.  Trots det kritiseras bolånetak av tex bankföreningen eftersom de anser att förslaget inte är konkurrensneutralt gentemot Danmark och Finland där nivån ligger på 90%.

Finansinspektionen skriver i ett PM från juli 2010 att hushållens skuldsättning i förhållande till den disponibla inkomsten har under de senaste 15 åren ökat kraftigt. Skulder i förhållande till disponibel inkomst är nu uppe i nästan 170 procent, att jämföra med ungefär 120 procent i samband med 90-tals krisen. Utlåningen till hushållen har de senaste två åren ökat kraftigt trots lågkonjunktur och högre arbetslöshet efter den finansiella krisen. Detta beror till stor del på de stigande bostadspriserna.

Om man jämför maj månad 2010 med förra året, var den totala bolånesumman 11 procent högre i år. Under maj 2010 var svenska folkets totala bolån 1 611 miljarder kronor, vilket är 10,8 procent högre än maj 2009.  Under förra året steg hushållens skuldsättning i bolån med 8%.

Bospindeln.se visar en intressant graf över marknadsutvecklingen på bostadsrätter i Stockholm och hur priserna har sjunkit drastisk under juni och juli 2010 och att antalet dagar som objektet ligger utannonserat har ökat drastiskt. Grafen skiljer sig en hel del från mäklarstatistisk där de gör pressreleaser på det mest konstiga sätt kring marknadsutvecklingen.

Det skulle vara intressant att veta svenska bankers riskexponering när det gäller finansieringen till privatpersoner av bostäder och hus i exempelvis Stockholmsregionen och hur dessa punkter skulle kunna se ut vid ett worst case scenario i kombination med att det går illa för Baltikum. Vad som har hänt i Sverige efter det att man ställer bolånekrav har blanko lånet ökat dvs bankerna kan tjäna ännu mera pengar utan säkerhet och de tar ännu högre ränta för dessa. Riksbanken i sin sida pratar om att bankerna ska ta sitt ansvar och ibland nämns möjligheten att bostadslånarna ska tvingas ha en försäkring mot värdeminskningen.

Kanske blir några av dessa problem synliga vid Basel III?
Det är synd att Sveriges bostadspolitik har varit bristfällig under många år och har främjat spekulation. Utlåning till bostadslån är pengar som bankerna ligger ute med under lång tid samtidigt som bankerna kan låna in pengar under en kort tidshorisont. Det innebär att fastighetsköparna betalar ränta på pengar som egentligen inte finns. Obalanserna i statsskulden hanteras genom att riksbanken tar upp lån i Sverige och utomlands för de pengar som behövs via riksgälden. Luftpengarna slussas vidare till banksystemet och lånas ut till fastighetsköpare med hög ränta. Fastighetsköpare betalar alltså ränta på luftpengar. Banker vill inte att du ska amortera av ditt lån eftersom de inte tjänar några pengar på avbetalningar. Bankerna vill att du ska betala ränta då kan de fortsätta tjäna pengar på pengar som inte finns – vilket vi alla får betala i form av högre statsskuld och inflation. Inflationen kan alltså ses som en extraskatt som vi alla betalar.

Stresstesterna ska ses som ett första steg att öka upp transparensen i banksektorn.
Basel III är ett förslag som kan medföra tuffare kapitalkrav på banker och som kanske blir det nya internationella regelverket för bankinspektion. Det Baselkommittén har fokuserat på är bankernas balans mellan utlånade pengar och inlånade pengar.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *